任彤：嘉捷科技园独栋写字楼延伸区域商务价值

    今天，除了住宅可以建成独栋，商务产品也开始创新，开发出独栋写字楼产品，9月14日上午，在国贸秋季房展会上，新浪房产邀请到亦庄嘉捷科技园总经理任彤先生，为网友全面诠释独栋写字楼的魅力。

　　以下为现场实录：

　　主持人：各位新浪的网友上午好，这里是2006秋季房展直播现场。在以前的很多场合我们都听到专家跟业内人士都在分析，今年除了普通住宅，写字楼、商业楼的势头也非常猛，而且有点暗潮汹涌的感觉。今天我们荣幸邀请到是嘉捷科技园总经理任彤先生，欢迎您的到来。

　　今天我们介绍的产品是在亦庄，亦庄可以说是政府重点规划的一个商务区，它里边除了工业区之外，还有很多配套，很多人都非常希望到亦庄工作、生活，先请任总介绍一下嘉捷科技园这个项目的情况。

　　任彤：谢谢主持人。各位新浪的网友大家好，我是嘉捷科技园的任彤，第一次到这么热闹的房展会的现场，给我的感觉也不一样。因为嘉捷科技园相对于其它的住宅项目来说，我们是一种针对企业，面对企业的一种科技园项目。产品主要有独栋办公楼和独栋研发楼，同时还有为企业服务配套的各种设施，比如餐饮、银行、金融，还有很多企业很关注的一种中试基地，这可能对于广大网友都不清楚，企业的发展，一旦在它的研发过程中，包括国家现在强调自主创新，不断在研发过程中需要中试基地，产业化，把产品推向给大家。

　　嘉捷科技园规模不是很大，对于我们这种科技园来说大概是10万平米，对企业来说既不是在一个非常繁杂的环境里，同时又具备了企业生存和发展的一个空间。基本情况是这样的。

　　主要的研发楼的面积是从1000平米到2200平米之间，对于企业的发展来说，正好是一个上升期，既不是大型的特别大的厂房，一下子十几万平米，也不是现在大的写字楼里100、200平方米，是相对个性化的独栋形式。

　　主持人：你刚才说的1000、2000多平米，这是指独栋的，还是指一层？

　　任彤：是独栋的1000到2000平米，类似于网友们比较熟悉的别墅。它就是一个给企业准备的别墅。

　　主持人：在亦庄有很多住宅发售，真正办公楼相对来说比较少，因为他们基本上都是由企业自建或者是租用，想问一下亦庄区域的进展情况。

　　任彤：相对于亦庄来说，亦庄是一个相对低调的区域，在北京的东南端，先给大家简单介绍一下亦庄。亦庄是从1993年就建区了，时间并不是很新，但是它发展起来很低调，现在13年了，已经大概有超过50家世界500强的企业，包括诺基亚、可口可乐、三洋、DELL，很多大型的欧美企业都进入亦庄。所以，在这个期间里，大家看亦庄的时候，更多是把它当成一个工业区。但是随着北京市的规划调整，亦庄这个区域也在变化，向生活化靠拢。

　　现在从亦庄的说法上来说，我们已经由工业区变成一个新城，作为一个新城来说就必须有各种各样的配套条件。刚才主持人提到这里边有一些住宅项目，可能大家也能听到一些广告，有一些住宅项目。同时现在也增加了很多给企业和住宅所配套的，比如办公大厦。

另外因为亦庄是低密度更园林化的区域，不知道主持人去没去过亦庄，很多朋友去亦庄跟我说跟在欧洲、美国感觉是一样的，路很宽，园林很多，而且相对人们的生活比较现代，节奏比较悠闲，这段时间给城市做配套的项目越来越多了。嘉捷科技园正好适应这种潮流，不能光有这种大体量的企业，诺基亚很大，在亦庄整个占地面积接近1平方公里，奔驰也是，但是为诺基亚、奔驰配套的企业也很多，而且有很多新兴的企业认识到亦庄的国家政策，也向亦庄靠拢，所以适合中型企业的发展。

　　主持人：您的产品在区域当中，您觉得特色主要是什么？

　　任彤：这点就有点类似咱们说住宅了，到亦庄来也是有很多特别的需求。首先是环境，因为亦庄有两条河，一个凉水河，一个仙凤河，都是属于北京重要的两条河，而亦庄正好处在两河的交界处。再往前说，亦庄正好处在冲积平原的角上，风水学上来说处在风水非常好的区域。

    从广告上可以看到，有一个叫马驹桥的崛起，嘉捷科技园正好处在亦庄和马驹桥的交汇出，既为企业的发展，也为企业的员工和客户准备了一些非常好的配套条件。因为我们过去就是天河堡的高档的住宅项目，这相对于其它亦庄的项目来说这是我们的一个特点。

　　主持人：2000年的6月你们已经有一个价值发现展示中心的亮相，我想问一下嘉捷科技园是如何体现价值发现的概念，然后体现在产品上？

　　任彤：又得强调一下我们的客户。因为这种工业地产的客户，应该说全部是企业，企业是一个非常理性的消费群体。比如说它来买楼，可能有它的财务部门，有法律部门、工程部门、人事部门，都要来看。所以，从这种产品的销售中，我们可以去引导我们的客户认识到这个产品的价值。所以，在售楼处里我们做了一个价值发现中心，从两个方面引导客户去发现这个价值。

    第一方面，对于企业来说，它有一个投资方面的需求，比如说我买的房，无论是从银行寻租来说还是从我自身的发展来说，都应该是一个升值的产品，而且升值的空间应该是在一个相对每年高于银行利率的发展的速度。所以，我们要让他们认识到现在买这个区域，正好处于亦庄崛起发展的区域。现在买的房，至少这部分投资在未来几年里能够保持一个相对合理的发展。

    可能今年买到房的时候是6000多块钱，等到办完奥运会，到2009年，房子的价格从评估来说，从市场的认同来说能达到8000多的认同价值。

　　再有企业买房首先考虑到员工，因为毕竟房子是个载体，在这个载体里面生活的还是企业的员工、管理者。我们通过价值发现这个途径，让企业的员工认识到这个产品里人性化的东西。比如在独栋项目里，每个企业都有自己的车位，而且是在树木掩盖下的车位，有自己的活动空间，像我们的客户把地下室完全做成员工的娱乐中心，有台球、羽毛球、阅览室。对于企业来说还有一个标识性，比如新浪到亦庄来，给每个员工都有一个展示标识的区域，有好的邻居、好的企业座落在这里，也是起到提升企业品质的作用。

　　主持人：亦庄吸引了跨国企业，还有十多家世界500强企业。我想问以下嘉捷科技园适合哪些公司来选址？

　　任彤：首先得给你解释一下，因为亦庄现在已经不是16家世界500强，应该超过50家，仅奔驰入住就带来相关世界500强的配套企业就是十几家。亦庄的配置，包括新浪网友、北京的市民们都不是特别知道，可能只有在那里上班的人才知道亦庄多么好。我先替亦庄做个宣传，希望大家有时间到亦庄看一看，很漂亮。“非典”的时候，很多朋友根本不是去公园玩，都是到亦庄玩，那时亦庄都需要有人疏导交通，平时落的人不多，到非典的时候，这里很空旷，来的人很多。

　　我们的项目更适合中型的企业或者是发展中的企业，现在有一家西班牙的做太阳能硅片的企业，实力在欧洲太阳能方面排在前五位，但是来北京的时间很短。它需要观察这个区域，而且需要环境好，而且又能满足生产研发的需求，选择2000平米的研发楼落户下来。比如现在我们的客户里，既有中国和世界的500强的单位，也有一些在发展中的单位。企业的实力不同，现在在行业里，包括通讯、新能源、新技术、建筑设计院，包括网络，有一个政府网的公司也进驻，企业的多样性还是很多的。

　　主持人：你刚才一再提到独栋这个概念，因为你在开发这个产品的时候一定对市场做一系列的研究，如何看待独栋的价值？独栋办公在中国的市场前景到底有多广？

　　任彤：我认为独栋写字楼这个产品入市时间并不久，有点类似于1993到1995年北京刚出现别墅的时候，那会儿我不知道主持人是否有印象，北京刚出现别墅的时候，业界也惊呼北京也有别墅了，那时刚提出Tang House的时候，大家也关注这种产品是否能被消费者所认可，中国是不是到了居住Tang House、别墅的时候。独栋写字楼类似于1993到1995年独栋别墅的发展。

    很多企业其实在中国20年的发展中已经发展得非常好，有很强的经济实力。同时，企业的发展中，随着过程的转变，已经给自己找到了一个很延续的定位，需要静下心来扎扎实实做自己企业的主营业务。所以，在这个过程中就有了一个寻找个性化房产的需求。比如说现在我们所接触的一家通讯性的企业，它在经过了一段时间的发展之后，把它集中在各个区域，需要有一个个性化的，满足自己的需求。

    以前在办公楼里没法去改变一些东西，没法要求整个办公楼按照他的意思去发展。但是现在在独栋办公楼里不一样，甚至可以规划自己的院落，甚至可以规划自己在楼道里交通路线的变化。包括一些消防和安全方面，在大的办公楼里不可能调整，在独栋办公楼里就提供了这样一个空间。

　　所以，我认为在未来的一段时间内，独栋办公楼会成为跟现在企业办公楼一样的产品。产品很新，但是市场的发展是非常广阔的。

　　主持人：目前嘉捷科技园的售价跟工程各方面的进展程度。

　　任彤：从这一点来说我们的均价是6800元，因为产品的坐落位置不同，产品的性质不同，跟别墅很像，价钱差异比较大。

　　主持人：现在亦庄住宅价格也蛮高的，写字楼办公的价格最多跟它差不多，你是如何定这个价格？

　　任彤：还要回到客户那里，首先做一个产品是为了满足市场的需求。刚才主持人也提到，独栋办公楼在这个市场中是一个新的产品，大家有一个认可的过程。而且这种客户的理性程度非常高，我们有的客户可能从它开始接触这个产品到最后确定价格，最后到签约，可能需要9个月的时间，这里有各个部门的参与，也包括他们的财务部门，需要核算企业的发展，企业需要有一个相对理性的现金流。

    这是一个非常有趣的谈判过程，在这里如果上来让客户拿它比较住宅，可能对于企业来说接受起来就差一些。我相信随着企业对这种产品认同程度的提高，可能对价格的认同也会提高，这是一个不断跟市场所磨合的过程。

　　主持人：目前有多少家企业购买了你们的产品？

　　任彤：现在已经签约确定购买的有6家单位，还有4家单位是在谈判过程当中。因为我们的产品并不多，规模相对集中，一期大概就3万多平米，12栋楼，所以现在这12栋楼基本都在谈，或者已经有签约的客户。

　　主持人：如果客户目前来购买你们的产品，还有没有太多机会？

　　任彤：我们的二期产品已经开发完了，二期产品主要是针对定制型的客户。比如有一些企业的需求，可能我们这种标准化的办公楼里还是不能满足，需要有一些定制化的需求。所以，我们推出的二期产品，大概2万多平米，都是根据企业的需求来定制。马上在明年4月份将推出的是三期的产品，三期产品大概独栋研发楼有15栋，还有两到三栋体量相对大一些的办公楼。

    它的形式里既有开发标准化的产品，也有定制化的产品。其实定制化这个概念在住宅里面，在别墅里提了很久，据说万通在怀柔也做了定制项目，但是我们认为真正能够体现定制这个理念还是工业型项目，因为它的客户的理性程度和全面性非常高，很知道自己想要什么，至少会做出未来两到十年的规划，这才是真正的定制。而让一个居民定制自己的别墅，可能在专业性上，以及未来发展的考虑方面很难把握。而办公楼或工业地产相对把握程度很高。

    所以，在三期的发展中会推出1000到1200平米标准化的产品，会有15个。同时还会推出3个到5个定制化的产品，根据客户的需求来改变我们房子的形式，包括荷载、住宿、电梯的形式，包括研发空间的设计。这是非常有趣的过程。

　　主持人：目前到亦庄购买类似这样产品的独栋办公楼的需求量有多大？

　　任彤：我简单打一个比方，我们亦庄开发区有规划招商部门，招商部门那边想寻找各种2000平米左右独栋研发楼的客户非常多。因为开发区是一个整体规划的区域，很难从企业的第一需求上做一个一两千平米的办公楼，只能需要我们这种项目弥补市场的不足。包括大的企业，银行的培训中心、银行后台的技术部门、数据部门、通讯公司、生物公司的产品展示部，这些都是在集约化办公楼里很难达到的，我们有一个客户是做生物器械的，器械的大小差得非常大，但是摆在集约化办公楼里不可能，非常喜欢在我们这种独栋办公楼里做一个展示台，可以让大家看到产品是什么样的。

    同时可以培训他的客户，让代理商了解产品的形式。这样的企业在开发区很多，开发区政府也非常支持我们这种项目，让我们跟这种企业对接。而且开发区这边政策方面是它的优势，有很多针对企业税务上、人才上的政策，让企业在开发区找到家的感觉。而且亦庄开发区应该说在北京开发区里面我们是办公条件是最好的，很多企业来到这里才发现，在这里我们才能真正工作，在其它区域需要找很多部门。

　　主持人：从很多选择亦庄区域的感觉来看，嘉捷科技园在园区当中扮演一个什么样的角色？

　　任彤：应该是弥补企业开发区规划局和管委会需求供给上的空白，正好能填补空白，让企业找到适合他的家。从这一点来说，跟一些企业的领导或者是管理成交流的时候，他们也非常同意。因为他们也理解，作为政府来说，如果每一个大概需求2000平米的客户都去寻找一个住宅都很难，而且也不经济。嘉捷科技园是做一个企业的社区，能让这些企业在这里找到家的感觉。

　　主持人：最近有对工业地产地价的一个基本规定，不知道你对此持什么样的态度，你的观点是什么。

　　任彤：从两方面来说。第一，国家对工业地产地价的规定肯定逐渐规范化，但是这个规定的实施需要一个比较长的磨合过程。比如各个企业到这个区域来是为了满足生产研发的需求，而开发区管委会更希望这个企业落户在这里，能提高工业产值，能增加这些企业之间的互动。

    如果企业去参与招排挂的过程，肯定对它的落户行为会有一定的制约，而且也增加了它的不确定性。企业首先要求安全，这一点是非常关键的，企业不希望因为选址而耽误企业的发展。招牌挂的程序太复杂，企业会推出一些细则和相关的规定，把它实施得具体化。而对我们目前来说，其实在一定程度上推动了亦庄科技园的发展，因为企业也清楚，他们不可能在政府这边拿到工业用地去建自己的项目，都要参与复杂的招排挂过程，也加速了他们做决定和企业选址的过程。

　　主持人：今天非常感谢任总给我们介绍嘉捷科技园里独栋办公楼这种特殊产品，也希望网友能进一步关注这个项目，有相关的信息我们会在第一时间在网络上做公开的公布。有意向的客户可以上网查一下相关的信息。谢谢任总。

　　任彤：谢谢主持人，谢谢新浪网友。

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